Étude de faisabilité d’un projet de maison avec architecte
L’étude de faisabilité d’un projet de maison avec architecte transforme les données réunies en amont en une première réponse architecturale.
Programme, enveloppe constructible, caractéristiques du terrain, usages recherchés, données techniques disponibles et enveloppe financière sont confrontés pour étudier l’implantation, les surfaces, les niveaux, les volumes et l’organisation générale de la maison.
Cette étape permet de tester un avant-projet, d’identifier les études nécessaires et de vérifier si les choix envisagés restent cohérents entre eux avant d’approfondir la conception.
Jusqu’ici, les différentes données du projet ont principalement été réunies et analysées.
Le programme a précisé les besoins. Les règles d’urbanisme ont permis de définir une enveloppe constructible. La lecture du terrain a fait apparaître les grandes configurations de maison envisageables.
L’étude de faisabilité change de nature : l’architecte commence à concevoir une maison particulière.
Il confronte dans une même étude le programme, le terrain, le cadre réglementaire, les usages, les informations techniques disponibles et l’enveloppe financière.
Une implantation peut alors être testée, des surfaces organisées, des niveaux mis en relation et une première volumétrie élaborée.
Cette proposition n’est pas définitive. Elle constitue une base suffisamment concrète pour comprendre les conséquences des choix envisagés, les comparer et faire évoluer le projet.
1 — Rassembler les données et implanter la maison
1.1 — Confronter toutes les données du projet
La faisabilité commence par la mise en relation d’informations jusque-là examinées pour des objectifs différents.
L’architecte confronte notamment :
– le programme et les surfaces envisagées ;
– les usages et les priorités du maître d’ouvrage ;
– l’enveloppe constructible issue de l’analyse réglementaire ;
– la géométrie et la topographie du terrain ;
– les accès, l’orientation, les vues et le voisinage ;
– les informations techniques déjà disponibles ;
– les points qui restent à vérifier ;
– l’enveloppe financière.
Certaines données peuvent se renforcer ; d’autres faire apparaître des contradictions.
Une orientation intéressante peut être difficile à exploiter en raison du voisinage. Une organisation souhaitée peut demander davantage d’emprise que le règlement ne l’autorise. Une solution adaptée à la pente peut avoir des conséquences constructives qui devront être étudiées.
La faisabilité sert précisément à faire apparaître ces relations avant que le projet ne soit trop avancé.
1.2 — Passer des possibilités à une première implantation
L’analyse précédente a permis d’identifier de grandes configurations possibles : maison principalement de plain-pied ou sur plusieurs niveaux, plus compacte ou plus développée, éventuellement organisée avec la pente.
La faisabilité va plus loin.
L’architecte commence à tester la position réelle de la maison dans l’enveloppe constructible : distance aux limites, relation avec la rue, place laissée au jardin, orientations disponibles, vues, accès et relation avec les constructions voisines.
Cette implantation n’est pas seulement une position sur un plan de masse. Elle engage déjà plusieurs dimensions du projet.
Déplacer la maison peut modifier son rapport au jardin, l’organisation des accès, certaines vues ou les relations avec le terrain naturel.
L’implantation devient ainsi l’un des premiers arbitrages architecturaux de l’avant-projet.
Lorsque le programme prévoit deux habitations sur une même propriété, l’implantation et les accès doivent être étudiés ensemble. Le dossier « construire deux maisons sur un terrain » approfondit cette situation particulière.
Sur une parcelle issue d’une division, les limites, les accès et les réseaux doivent être confrontés au projet. Construire sur un terrain issu d’une division.
2 — Mettre au point le premier projet
2.1 — Élaborer un premier avant-projet architectural
À partir de cette implantation, le programme commence à devenir architecture.
Les surfaces sont organisées dans des plans. Les différents niveaux trouvent leur place. Les relations entre séjour, cuisine, chambres, circulations et espaces extérieurs commencent à être définies.
Les coupes permettent parallèlement de comprendre les hauteurs, la relation avec le terrain et les éventuelles différences de niveau.
Les premiers volumes apparaissent.
À ce stade peuvent notamment être étudiés :
– l’implantation de la construction ;
– la répartition du programme ;
– les surfaces ;
– l’organisation des niveaux ;
– les relations entre les espaces ;
– la relation avec le jardin et les autres espaces extérieurs ;
– les orientations et les vues ;
– la lumière naturelle ;
– les premiers principes de volumétrie.
On n’est plus devant une typologie abstraite. Une première maison correspondant à ce programme et à ce terrain commence à prendre forme.
2.2 — Travailler simultanément en plan et en coupe
Un avant-projet de maison ne peut pas être étudié uniquement par son plan.
La coupe devient particulièrement importante lorsque le terrain présente une pente, lorsque plusieurs niveaux sont envisagés ou lorsque le projet comporte des différences de hauteur, des parties enterrées ou des relations particulières entre les étages.
Elle permet de mettre en relation le terrain naturel, les niveaux de plancher, les hauteurs intérieures et la volumétrie générale.
Une organisation qui paraît simple en plan peut ainsi révéler en coupe une relation difficile avec le terrain. À l’inverse, une différence de niveau peut devenir une manière pertinente d’accompagner la topographie ou d’organiser les espaces.
Plan et coupe permettent ensemble de vérifier comment la maison occupe réellement son terrain et son volume.
2.3 — Tester les usages et la manière d’habiter
La faisabilité ne consiste pas uniquement à vérifier que le programme « entre » dans l’enveloppe constructible.
Une première organisation doit également être confrontée aux usages recherchés.
Comment arrive-t-on dans la maison ? Quelle relation existe entre cuisine, salle à manger et séjour ? Les espaces de vie rejoignent-ils naturellement le jardin ? Comment les espaces communs et plus intimes sont-ils répartis ? Les circulations prennent-elles une place cohérente ?
Une surface peut être suffisante sur le papier tout en produisant une organisation peu satisfaisante.
À l’inverse, le travail sur les proportions, les relations entre pièces et les parcours peut permettre de répondre au programme sans multiplier inutilement les mètres carrés.
L’avant-projet commence ainsi à transformer des besoins exprimés en situations réellement habitables.
2.4 — Faire évoluer l’avant-projet par ajustements successifs
La première proposition n’a pas vocation à être figée.
Elle sert à tester les choix et à comprendre leurs conséquences.
Une implantation peut évoluer pour améliorer la relation avec le jardin. Un niveau peut être déplacé pour mieux accompagner la pente. Une circulation peut être simplifiée. Une surface peut être réduite ou redistribuée. Une volumétrie peut être modifiée lorsque ses conséquences constructives ou financières paraissent disproportionnées au regard de ce qu’elle apporte au projet.
Chaque modification peut cependant agir sur plusieurs autres éléments.
Changer un niveau peut modifier une façade, un accès et les terrassements. Déplacer une ouverture peut transformer simultanément une vue, la lumière d’une pièce et la composition extérieure.
La faisabilité avance donc par essais, vérifications et arbitrages, jusqu’à obtenir une proposition dont les différentes dimensions commencent à tenir ensemble.
3 — Les études techniques nécessaires
3.1 — Identifier les données techniques qui deviennent nécessaires
À mesure que l’avant-projet prend forme, certaines questions techniques deviennent suffisamment précises pour être étudiées.
Tant que la position et les niveaux de la maison restent très hypothétiques, certaines investigations peuvent difficilement être mises en relation avec le projet réel.
Lorsque l’implantation, les niveaux et les principaux ouvrages envisagés sont mieux identifiés, les études adaptées à la situation peuvent apporter des informations directement exploitables pour la suite de la conception.
Selon le terrain et le projet, elles peuvent notamment concerner le sol, la structure, la gestion des eaux ou d’autres questions particulières.
Toutes les études ne sont donc pas nécessaires pour toutes les maisons, ni nécessairement au même moment.
L’enjeu est de disposer de l’information utile avant de stabiliser la décision qui en dépend.
3.2 — Intégrer les données géotechniques au projet
Les caractéristiques du sol et du sous-sol ne peuvent pas être déduites de la seule observation du terrain.
Lorsqu’une étude géotechnique adaptée au stade et aux caractéristiques du projet est réalisée, elle apporte des données sur le contexte géotechnique et formule les conclusions et recommandations correspondant à sa mission.
Ces informations sont ensuite confrontées au projet architectural et, lorsque cela est nécessaire, aux études structurelles.
Elles peuvent confirmer certaines hypothèses ou conduire à réexaminer l’implantation, les niveaux, les ouvrages en relation avec le terrain ou certains principes constructifs.
La conséquence peut également être budgétaire lorsque les dispositions nécessaires diffèrent de celles envisagées jusque-là.
L’étude géotechnique n’est donc pas une formalité ajoutée à l’avant-projet : ses résultats deviennent des données du projet dès lors qu’ils concernent les choix étudiés.
3.3 — Faire intervenir les autres études au moment utile
La géotechnique n’est pas la seule compétence spécialisée susceptible d’intervenir.
Selon les caractéristiques de la maison, un bureau d’études structure peut être nécessaire pour étudier certaines dispositions porteuses. La gestion des eaux peut demander une étude particulière. D’autres compétences peuvent intervenir en fonction du projet et des exigences qui lui sont applicables.
L’objectif n’est pas de multiplier les études par principe.
Il est d’obtenir les données spécialisées dont le projet a réellement besoin au moment où elles deviennent déterminantes.
Leurs résultats peuvent confirmer une disposition ou conduire à la modifier.
L’architecte les réintègre alors à la conception afin que les différentes études ne produisent pas des réponses indépendantes de l’architecture.
4 — Le budget et les conditions de poursuite
4.1 — Confronter une première maison au budget
Au début du projet, l’enveloppe financière a été confrontée à un programme, à une hypothèse de surface et aux caractéristiques déjà connues du terrain.
La faisabilité permet désormais de raisonner sur une maison qui commence réellement à être définie.
Implantation, surfaces, nombre de niveaux, volumétrie et certaines conséquences du terrain deviennent plus lisibles. Les premières informations techniques peuvent également faire évoluer les hypothèses initiales.
L’estimation peut donc être réexaminée sur une base plus concrète.
Si un écart apparaît, plusieurs décisions restent possibles : ajuster une surface, revoir une organisation, simplifier certaines dispositions ou hiérarchiser autrement les priorités.
Il ne s’agit pas de réduire systématiquement le projet.
Il s’agit de vérifier si la maison que l’on commence à concevoir reste cohérente avec les moyens disponibles et, lorsqu’un arbitrage devient nécessaire, de le faire pendant que le projet peut encore évoluer.
4.2 — Distinguer ce qui est déjà établi de ce qui reste à vérifier
À ce stade, toutes les données n’ont pas le même degré de certitude.
Certaines sont établies : dimensions du terrain issues d’un relevé, règles d’urbanisme identifiées, programme retenu ou enveloppe financière connue.
D’autres reposent encore sur des hypothèses de projet.
D’autres enfin nécessitent une étude ou une vérification.
Cette distinction est essentielle parce qu’elle évite de présenter comme acquise une solution qui dépend encore d’une information manquante.
L’avant-projet peut avancer avec des hypothèses, à condition de savoir qu’elles en sont et d’identifier quand elles devront être confirmées pour ne pas fragiliser les décisions suivantes.
4.3 — Ce que permet l’étude de faisabilité
À l’issue de la faisabilité, le projet a changé de statut.
Le maître d’ouvrage ne dispose plus seulement d’un programme et d’un terrain sur lequel plusieurs types de maisons pourraient être envisagés.
Il peut apprécier une première proposition correspondant à son propre projet :
– une implantation ;
– une organisation générale ;
– des surfaces ;
– des niveaux ;
– une première volumétrie ;
– des relations avec le terrain et les espaces extérieurs ;
– les principales questions techniques déjà identifiées ;
– les points qui restent à étudier ;
– une première confrontation de cette maison à l’enveloppe financière.
La faisabilité ne signifie pas que tout est définitivement arrêté.
Elle permet de déterminer si une réponse architecturale suffisamment cohérente existe pour poursuivre et approfondir le projet.
4.4 — De la faisabilité à la conception approfondie
L’étude de faisabilité constitue une charnière.
Avant elle, le travail consiste principalement à comprendre les données, les limites et les possibilités.
Pendant la faisabilité, ces éléments sont confrontés pour produire et tester une première réponse architecturale.
Après elle, cette réponse pourra être approfondie : organisation des espaces, plans, coupes, volumes, façades, ouvertures et matériaux gagneront progressivement en précision, tandis que les données techniques et budgétaires continueront d’être intégrées.
Lorsque le projet est poursuivi, la mission confiée à l’architecte et les conditions de son intervention sont définies contractuellement.
La faisabilité a permis de vérifier qu’une maison pouvait prendre forme ; la suite du parcours permettra d’en approfondir progressivement l’architecture et les conditions de réalisation.
→ Conception architecturale et permis de construire d’une maison
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Architecte & Maison
Jean-Jacques Le Quilleuc, architecte DPLG à Boulogne-Billancourt.
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