Contrat d’architecte pour une maison individuelle
Le contrat d’architecte pour une maison individuelle définit précisément la mission confiée à l’architecte et les conditions dans lesquelles elle sera réalisée.
Étendue de la mission, phases d’intervention, obligations respectives de l’architecte et du maître d’ouvrage, honoraires, modalités de règlement, évolution du programme et conditions d’interruption ou de résiliation doivent être clairement établis.
Le contrat permet ainsi de savoir ce que l’architecte doit réaliser, jusqu’où s’étend son intervention et quels engagements accompagnent le projet.
Après l’étude de faisabilité, une première réponse architecturale a permis de vérifier la cohérence du projet et d’envisager sa poursuite.
Cette poursuite doit être encadrée.
Le contrat d’architecte définit la mission confiée : les phases qu’elle comprend, les prestations attendues, les honoraires et les obligations respectives de l’architecte et du maître d’ouvrage.
Son importance dépasse donc la seule question de la rémunération.
Selon ce qui est prévu, l’intervention de l’architecte peut s’arrêter après certaines phases de conception ou se poursuivre pendant la préparation de la construction, le chiffrage des prestations par les entreprises, la direction des travaux et l’assistance à la réception.
Le contrat permet au maître d’ouvrage de savoir précisément quel accompagnement il confie à l’architecte et dans quelles conditions.
1 — La mission de l’architecte
1.1 — Définir précisément la mission confiée à l’architecte
La première fonction du contrat est de définir les prestations que l’architecte s’engage à réaliser.
Selon l’étendue de la mission convenue, elles peuvent notamment concerner :
– le développement de la conception architecturale ; – la préparation du dossier de permis de construire ; – la définition plus détaillée du projet ; – la préparation des documents nécessaires au chiffrage des prestations par les entreprises ; – l’assistance à l’analyse des offres et à la passation des marchés ; – la direction des travaux ; – l’assistance du maître d’ouvrage lors de la réception.
Ces étapes correspondent à des missions différentes.
Le contrat doit donc permettre de déterminer lesquelles sont effectivement confiées à l’architecte et lesquelles ne le sont pas.
Le fait qu’un architecte ait conçu une maison ne signifie pas, à lui seul, que sa mission comprend nécessairement toutes les étapes qui conduiront jusqu’à sa construction.
1.2 — Mission complète ou mission partielle : quel accompagnement ?
Toutes les missions d’architecte n’ont pas la même étendue.
Une mission peut être limitée à certaines phases de conception et à la préparation de l’autorisation d’urbanisme.
Elle peut également se poursuivre après le permis afin de définir plus précisément la construction, faire chiffrer les prestations définies et préparer les marchés.
Lorsque la direction des travaux et l’assistance à la réception sont également confiées à l’architecte, son intervention accompagne le projet jusqu’à l’achèvement de la maison.
La différence entre mission partielle et mission plus étendue ne tient donc pas seulement au nombre de prestations prévues.
Elle détermine jusqu’à quel moment l’architecte assure la continuité entre la maison conçue et les étapes de sa réalisation.
Le maître d’ouvrage doit pouvoir identifier clairement cette limite avant de s’engager.
1.3 — Identifier les phases de la mission
Le contrat organise généralement la mission en plusieurs phases correspondant à l’avancement du projet.
Cette organisation permet de distinguer ce qui relève de la conception, de l’autorisation administrative, de la définition nécessaire à la construction, du chiffrage des prestations par les entreprises ou du suivi des travaux.
Chaque phase répond à un objectif différent et produit des documents ou des interventions correspondant à cet objectif.
Le contrat précise ainsi le déroulement de la mission et les conditions dans lesquelles le projet passe d’une étape à la suivante.
Pour le maître d’ouvrage, cette lecture par phases permet de comprendre ce qui sera réalisé à chaque moment du projet, plutôt que de considérer la mission de l’architecte comme une prestation unique et indifférenciée.
2 — De la conception aux travaux
2.1 — Encadrer la conception et le permis de construire
Lorsque la conception est comprise dans la mission, l’architecte développe la première réponse élaborée pendant la faisabilité.
Implantation, plans, coupes, niveaux, volumes, façades, ouvertures et relations avec le terrain sont progressivement approfondis.
Le contrat n’a pas pour fonction de déterminer ces choix architecturaux à l’avance. Il définit la mission dans laquelle ce travail sera effectué, les phases concernées et les conditions de validation prévues.
Le projet pourra ainsi être développé jusqu’au niveau nécessaire à la constitution du dossier de permis de construire.
Le contrat encadre cette phase ; le contenu architectural appartient à la conception elle-même.
2.2 — Prévoir la poursuite de la mission après le permis
L’obtention du permis de construire ne signifie pas que la maison est suffisamment définie pour être immédiatement construite.
Si la mission de l’architecte se poursuit, le contrat peut prévoir les phases nécessaires à la définition plus détaillée du projet et à la préparation du chiffrage des prestations par les entreprises.
Plans, pièces écrites et études spécialisées permettent alors de préciser les ouvrages et les prestations qui devront être chiffrés puis réalisés.
Le contrat n’a pas à développer leur contenu technique : il doit permettre de savoir si ces prestations font ou non partie de la mission confiée à l’architecte.
L’autorisation du projet et sa définition pour la construction correspondent donc à deux niveaux d’avancement différents.
2.3 — Définir le choix des entreprises et les marchés
Le budget et les prestations sont définis avant le choix des entreprises. Les entreprises sont retenues pour réaliser les ouvrages prévus dans une enveloppe compatible avec le budget du projet.
Le contrat précise la mission de l’architecte dans la préparation des pièces et la mise au point des marchés. Le maître d’ouvrage choisit les entreprises et signe les marchés de travaux.
2.4 — Définir la mission pendant le chantier
Si la direction des travaux est comprise dans le contrat, l’intervention de l’architecte se poursuit pendant la réalisation de la maison.
Dans le cadre de cette mission, il assure le suivi prévu au contrat et confronte les ouvrages réalisés au projet et aux documents contractuels.
Il assiste également le maître d’ouvrage jusqu’à la réception lorsque cette prestation fait partie de la mission.
Le contrat est ici particulièrement important : il permet de distinguer la mission de direction des travaux exercée par l’architecte de l’exécution matérielle des ouvrages, qui appartient aux entreprises.
La direction des travaux comprend les réunions de chantier, les contrôles prévus dans la mission, la vérification des situations de paiement et l’assistance à la réception.
→ Direction des travaux et réception d’une maison avec architecte
3 — Les obligations et les honoraires
3.1 — Comprendre les obligations de l’architecte
Le contrat ne décrit pas seulement des phases. Il définit également les engagements attachés à la mission de l’architecte.
Celui-ci doit accomplir les prestations qui lui sont confiées dans les conditions prévues et fournir au maître d’ouvrage les informations nécessaires aux décisions qui lui appartiennent.
Son intervention reste limitée par l’étendue de la mission contractuelle.
Cette précision est importante : les obligations et responsabilités de l’architecte s’apprécient au regard des prestations qui lui ont effectivement été confiées.
Le contrat constitue ainsi la référence permettant de savoir ce que l’architecte doit prendre en charge au cours du projet.
3.2 — Comprendre les obligations du maître d’ouvrage
Le maître d’ouvrage est lui aussi partie au contrat et intervient activement dans le déroulement du projet.
Il doit notamment fournir les informations et documents nécessaires, exprimer son programme et ses décisions, valider les étapes dans les conditions prévues et régler les honoraires conformément au contrat.
Certaines décisions lui appartiennent directement : validation du projet, choix des entreprises ou réception des travaux, notamment.
Le bon déroulement de la mission suppose donc que les décisions nécessaires puissent être prises au moment où le projet en a besoin.
Le contrat organise une relation entre deux parties ayant chacune des engagements propres ; il ne constitue pas une liste d’obligations imposées à l’architecte seul.
3.3 — Définir les honoraires de l’architecte
Le contrat précise la rémunération de l’architecte et son mode de détermination.
Les honoraires sont liés à la mission effectivement confiée et aux conditions prévues au contrat.
Le document précise également leurs modalités de règlement : répartition au cours de la mission, échéances ou conditions correspondant aux différentes phases.
Il devient ainsi possible de mettre en relation une rémunération avec les prestations auxquelles elle correspond.
Les honoraires de l’architecte constituent par ailleurs une dépense distincte du montant des marchés de travaux conclus avec les entreprises.
Ils doivent donc être intégrés au budget global de l’opération sans être confondus avec le coût des travaux.
3.4 — Comprendre ce qui peut faire évoluer les honoraires
Un projet n’est pas nécessairement identique entre le début et la fin des études.
Le programme peut évoluer. La surface demandée peut être augmentée ou réduite. Le maître d’ouvrage peut souhaiter modifier de manière importante une solution déjà développée ou demander des prestations qui n’étaient pas comprises dans la mission initiale.
Toutes les évolutions ne produisent pas nécessairement les mêmes conséquences contractuelles.
Le développement normal du projet comporte naturellement des ajustements. D’autres demandes peuvent en revanche modifier substantiellement le travail prévu ou étendre la mission.
Lorsque cette situation se présente, ses conséquences sur les prestations, les délais ou les honoraires doivent être définies conformément aux dispositions contractuelles applicables.
Une évolution importante du projet ne doit donc pas être considérée automatiquement comme comprise dans la mission initialement convenue.
3.5 — Faire évoluer la mission si le projet change
L’évolution peut concerner le projet lui-même, mais aussi l’étendue de l’accompagnement souhaité.
Un maître d’ouvrage ayant initialement confié une mission limitée peut, par exemple, souhaiter poursuivre avec l’architecte pour des phases supplémentaires.
À l’inverse, certaines circonstances peuvent conduire à modifier le déroulement initialement prévu.
Dans ces situations, il est nécessaire de définir clairement ce qui change dans la mission et les conditions correspondantes, plutôt que de laisser son périmètre devenir progressivement incertain.
Le contrat initial et, lorsque cela est nécessaire, les dispositions complémentaires convenues entre les parties permettent de conserver cette lisibilité.
3.6 — Prévoir les conditions d’interruption ou de résiliation
Une mission peut ne pas aller jusqu’à son terme.
Le contrat prévoit donc les conditions dans lesquelles elle peut être interrompue ou résiliée et les conséquences attachées à cette situation.
Il précise notamment les modalités applicables aux prestations déjà réalisées et aux honoraires correspondants ainsi que les autres dispositions prévues en cas de fin anticipée de la mission.
Ces clauses ne sont pas secondaires.
Elles permettent de connaître dès la signature les règles qui s’appliqueront si la collaboration s’arrête avant l’achèvement de la mission prévue.
Leur contenu doit être apprécié à partir du contrat effectivement conclu ; il n’est donc pas pertinent d’énoncer ici une indemnité ou une règle universelle qui s’appliquerait indistinctement à toutes les missions.
4 — Ce que le contrat doit préciser
4.1 — Lire le contrat comme le périmètre de l’accompagnement
Pour un maître d’ouvrage, la question essentielle est finalement très concrète : jusqu’où l’architecte m’accompagne-t-il ?
La réponse doit pouvoir être trouvée dans le contrat.
Conception, permis de construire, définition détaillée, chiffrage des entreprises, marchés, direction des travaux et réception correspondent à des étapes différentes.
Certaines peuvent être confiées à l’architecte, d’autres non, selon la mission convenue.
Le contrat permet ainsi de ne pas confondre :
le déroulement général d’un projet de maison
et :
ce que l’architecte est contractuellement chargé de réaliser pour ce projet particulier.
Cette distinction est fondamentale pour comprendre l’organisation de l’opération et le périmètre de l’intervention de chacun.
4.2 — Un cadre contractuel pour poursuivre le projet
À l’issue de l’étude de faisabilité, le projet dispose d’une première cohérence architecturale, technique et financière.
Le contrat donne maintenant un cadre à sa poursuite.
Il définit la mission confiée à l’architecte, ses différentes phases, les obligations des parties, les honoraires et les conditions dans lesquelles cette mission peut évoluer ou prendre fin.
Le contrat ne conçoit pas la maison : il définit le cadre dans lequel l’architecte accomplira les missions qui lui sont confiées pour poursuivre sa conception et, selon l’étendue convenue, accompagner sa réalisation.
L’étape suivante revient donc au projet lui-même : approfondir l’architecture jusqu’au niveau nécessaire à la préparation du permis de construire.
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Architecte & Maison
Jean-Jacques Le Quilleuc, architecte DPLG à Boulogne-Billancourt.
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