Conception architecturale et permis de construire d’une maison
Après l’étude de faisabilité, la conception architecturale approfondit progressivement le projet de maison jusqu’au niveau nécessaire à la préparation du permis de construire.
Plans, coupes, surfaces, niveaux, volumes, façades, ouvertures et matériaux sont développés en intégrant les règles d’urbanisme, les données techniques disponibles, les usages et l’enveloppe financière.
Le projet évolue par ajustements et arbitrages successifs. Lorsqu’il atteint une cohérence suffisante, le dossier de permis de construire traduit cette architecture dans les documents nécessaires à son instruction par l’administration.
L’étude de faisabilité a permis d’élaborer une première réponse architecturale : une implantation, une organisation générale, des surfaces, des niveaux, une première volumétrie et des relations avec le terrain.
La conception se poursuit à partir de cette base.
Il ne s’agit pas simplement de mettre au propre un avant-projet déjà arrêté. Les plans et les coupes sont approfondis, les espaces et les volumes précisés, les façades et les ouvertures développées.
Dans le même temps, de nouvelles données réglementaires, techniques ou financières peuvent confirmer certains choix ou conduire à les modifier.
Le projet gagne ainsi progressivement en précision et en cohérence.
Le permis de construire intervient à l’issue de ce travail : il ne produit pas l’architecture de la maison, il permet de soumettre à l’administration un projet architectural suffisamment défini pour être instruit au regard des règles applicables.
1 — Les espaces, les volumes et les ouvertures
1.1 — Approfondir la première réponse architecturale
La faisabilité a permis de vérifier qu’une première réponse cohérente pouvait être développée.
La conception va maintenant plus loin.
L’implantation est précisée. Les dimensions des espaces évoluent. Les circulations sont travaillées. Les relations entre les pièces, les niveaux et les espaces extérieurs deviennent plus précises.
Plans et coupes sont développés conjointement afin de travailler notamment :
– les surfaces et les proportions ; – l’organisation des différents niveaux ; – les circulations ; – les hauteurs et les volumes intérieurs ; – les relations entre les espaces ; – les relations avec le jardin, les terrasses ou les patios ; – les vues et les orientations ; – la lumière naturelle.
À mesure que la maison se précise, certains choix de l’avant-projet sont confirmés. D’autres évoluent.
La conception approfondie ne consiste donc pas à figer la première proposition, mais à en développer et à en vérifier la logique.
1.2 — Organiser les espaces à partir des usages
Le programme a défini des besoins. L’avant-projet leur a donné une première organisation. La conception approfondie permet maintenant de vérifier comment ces espaces seront réellement habités.
La position d’une cuisine par rapport à la salle à manger, la relation du séjour avec le jardin, l’indépendance d’une chambre, la place d’un bureau ou la manière dont les espaces privés sont distribués ne se résument pas à leurs surfaces.
Les parcours interviennent également.
Comment entre-t-on dans la maison ? Que perçoit-on depuis l’entrée ? Comment rejoint-on les espaces de vie ? Quelle relation existe entre les différents niveaux ? Où se produisent les transitions entre espaces communs et plus intimes ?
Une organisation peut donc évoluer sans que le programme change.
La conception transforme progressivement une répartition fonctionnelle en une manière particulière de parcourir et d’habiter la maison.
1.3 — Travailler le plan et la coupe ensemble
Le plan permet de comprendre l’organisation horizontale de la maison. Il ne suffit pas à en définir l’architecture.
La coupe met en relation les niveaux, les hauteurs, le terrain et les volumes.
Elle devient particulièrement importante lorsque la maison accompagne une pente, comporte plusieurs niveaux, des différences de hauteur, un vide, une mezzanine ou certaines parties enterrées.
Une modification apparemment limitée dans le plan peut produire des conséquences importantes en coupe. Inversement, le travail sur les hauteurs ou les niveaux peut transformer l’organisation d’un espace.
Plan et coupe évoluent donc ensemble : la maison est conçue simultanément dans ses dimensions horizontales et verticales.
1.4 — Concevoir les volumes avec les espaces intérieurs
La volumétrie extérieure n’est pas une enveloppe dessinée indépendamment du plan.
Elle résulte notamment de l’organisation intérieure, des niveaux, des hauteurs, de la relation avec le terrain et des possibilités réglementaires.
Un retrait peut correspondre à une terrasse. Une différence de hauteur peut traduire un volume intérieur particulier. Une avancée d’étage peut permettre de développer une partie du programme tout en conservant davantage de terrain libre.
Les façades expriment ainsi des relations qui existent déjà dans le projet.
Cette continuité évite de traiter séparément une architecture intérieure et une apparence extérieure.
Plans, coupes et volumes appartiennent à une même conception.
1.5 — Concevoir les ouvertures : lumière, vues et intimité
La position et les dimensions des ouvertures sont progressivement précisées avec les espaces qu’elles desservent.
Une baie peut apporter de la lumière, prolonger un séjour vers une terrasse, cadrer une vue ou ouvrir plusieurs espaces les uns vers les autres.
Mais ouvrir davantage n’est pas systématiquement préférable.
Une orientation peut entraîner des apports solaires importants. Une vue intéressante peut être accompagnée d’un vis-à-vis. Une grande surface vitrée peut également avoir des conséquences sur la façade, la structure ou les protections nécessaires.
Chaque ouverture doit donc être étudiée dans plusieurs relations simultanées :
espace intérieur + lumière + orientation + vue + intimité + façade + données techniques.
C’est cette combinaison qui lui donne sa place dans l’architecture.
Lorsque l’orientation et les grandes baies deviennent des données de conception, leur rôle dans les apports solaires et le confort d’été doit également être étudié.
→ Conception bioclimatique : soleil, lumière naturelle et confort d’été
1.6 — Préciser l’expression architecturale de la maison
À mesure que les plans et les volumes se stabilisent, l’expression extérieure de la maison devient plus précise.
Proportions des façades, retraits, avancées, ouvertures, toiture et matériaux sont développés en relation avec l’ensemble du projet.
Le choix d’un matériau ne constitue pas seulement une décision esthétique. Sa position, son étendue et sa relation avec les autres composants participent à la lecture des volumes et des façades.
De même, une toiture n’est pas choisie indépendamment du gabarit, des volumes ou de l’organisation du dernier niveau.
L’expression architecturale résulte de la cohérence entre les espaces, les volumes, les ouvertures et les matériaux plutôt que de l’application d’un style à une maison déjà dessinée.
2 — Les contraintes techniques et le budget
2.1 — Confronter le projet aux règles d’urbanisme
L’analyse réglementaire réalisée en amont a défini l’enveloppe dans laquelle la maison pouvait être envisagée.
La conception doit maintenant vérifier que le projet effectivement développé reste compatible avec les règles applicables.
Implantation, emprise, hauteur, gabarit, pleine terre, stationnement et prescriptions particulières doivent être confrontés aux dimensions réelles de la maison.
Cette vérification se poursuit à mesure que le projet évolue.
Une modification de volume, de toiture ou de niveau peut avoir une conséquence réglementaire. Une disposition architecturale intéressante doit donc être réexaminée lorsqu’elle modifie une donnée sur laquelle reposait l’analyse précédente.
L’enveloppe constructible fixe un cadre ; la conception doit rester à l’intérieur de ce cadre tout en développant une architecture particulière.
2.2 — Intégrer les données techniques à la conception
À mesure que la maison se précise, certaines études apportent des informations nouvelles.
Selon le terrain et le projet, elles peuvent notamment concerner le sol, la structure, les performances attendues, la gestion des eaux ou d’autres questions particulières.
Ces informations ne constituent pas un projet technique parallèle à l’architecture.
Elles doivent être confrontées aux dispositions déjà étudiées.
Une donnée géotechnique peut conduire à réexaminer certains ouvrages en relation avec le terrain. Une solution structurelle peut avoir une incidence sur une ouverture, un volume ou une hauteur. Une disposition liée à la gestion des eaux peut intervenir dans l’organisation du terrain.
Lorsque ces conséquences apparaissent, l’architecte les réintègre au projet.
La technique ne vient donc pas corriger l’architecture après sa conception : les informations disponibles participent progressivement à sa mise au point.
2.3 — Arbitrer lorsque les données entrent en tension
La conception n’avance pas toujours dans une seule direction.
Une orientation intéressante peut créer un vis-à-vis. Une grande ouverture peut demander une réponse structurelle particulière. Une organisation spatiale peut augmenter la surface ou la volumétrie. Une solution adaptée au terrain peut avoir une incidence financière importante.
Ces situations ne signifient pas que le projet est mauvais.
Elles font partie du travail de conception.
L’architecte doit alors comprendre les conséquences de chaque possibilité et rechercher une solution qui maintienne la cohérence de l’ensemble.
Certains choix sont conservés parce qu’ils sont essentiels au projet. D’autres peuvent être déplacés, simplifiés ou abandonnés.
Concevoir consiste aussi à hiérarchiser : toutes les qualités recherchées ne peuvent pas être optimisées indépendamment les unes des autres.
2.4 — Maintenir la cohérence avec le budget
L’approfondissement architectural donne progressivement une réalité plus précise aux éléments qui influencent le coût.
Les surfaces sont mieux connues. Les volumes et les niveaux sont définis. Les ouvertures prennent leurs dimensions. Certaines données structurelles ou constructives apparaissent. Le niveau de prestations commence également à être précisé.
L’estimation peut donc évoluer avec le projet.
Si un écart important apparaît avec l’enveloppe disponible, la conception permet encore d’en rechercher les causes et d’arbitrer.
Une surface peut être réinterrogée. Une volumétrie peut être simplifiée. Certaines prestations peuvent être hiérarchisées différemment. Une solution dont les conséquences constructives sont importantes peut être comparée à une autre.
Le budget n’intervient pas après la conception : il accompagne les décisions pendant que celles-ci peuvent encore évoluer.
2.5 — Faire évoluer le projet par ajustements successifs
La conception architecturale est un processus itératif.
Modifier une disposition conduit souvent à en vérifier plusieurs autres.
Déplacer un escalier peut transformer une circulation et modifier l’étage. Agrandir une baie peut agir sur la façade et sur la structure. Changer un niveau peut avoir des conséquences sur la relation au terrain, la hauteur de la maison et certains terrassements.
Le projet avance donc par une succession d’ajustements dont les conséquences sont vérifiées.
Cette évolution n’est pas une hésitation permanente.
Elle permet au contraire de remplacer progressivement les hypothèses par des choix mieux définis et de résoudre les contradictions qui apparaissent au fur et à mesure de l’étude.
Le projet gagne en précision parce que chaque décision est progressivement confrontée aux autres.
3 — Stabiliser le projet et préparer le permis
3.1 — Stabiliser le projet avant le permis de construire
À mesure que les différentes dimensions de la maison sont approfondies, le projet converge.
Implantation, surfaces, organisation des niveaux, volumes, façades, ouvertures et principales dispositions architecturales atteignent progressivement un état suffisamment défini.
Les choix ont été confrontés au terrain, aux règles applicables, aux informations techniques disponibles et au budget.
Cette stabilisation ne signifie pas que chaque détail nécessaire à la construction est déjà arrêté.
Elle signifie que l’architecture de la maison possède désormais une définition suffisante pour être représentée de manière cohérente dans le dossier d’autorisation d’urbanisme.
Le projet peut alors entrer dans la phase de préparation du permis de construire.
3.2 — Le permis de construire ne conçoit pas la maison
Le permis de construire est parfois perçu comme le moment où le projet de maison est dessiné.
Dans la démarche présentée ici, l’ordre est inverse.
L’architecte a d’abord étudié le programme et le terrain, élaboré un avant-projet puis approfondi progressivement l’architecture.
Le dossier de permis représente cet état du projet afin qu’il puisse être examiné au regard des règles applicables.
Cette distinction est importante.
Les documents du permis ont une fonction d’autorisation. Ils doivent permettre de comprendre le projet, son implantation, sa volumétrie, son aspect extérieur et son insertion dans le terrain et son environnement.
Ils ne remplacent ni le travail architectural qui les précède, ni la définition technique détaillée qui sera nécessaire avant la construction.
→ Plans d’exécution et descriptif technique : préparer la construction de la maison
3.3 — Préparer le dossier de permis de construire
Lorsque le projet est suffisamment défini, l’architecte prépare les documents nécessaires à la demande de permis de construire.
Le contenu précis du dossier dépend du projet et de la réglementation applicable.
Il comporte notamment les documents permettant de situer le terrain, de comprendre l’implantation de la maison, son rapport au terrain, ses volumes, ses façades, ses toitures et son insertion dans le site.
Plans, coupes, représentations des façades, notice et documents graphiques répondent ainsi à des fonctions complémentaires.
Ils doivent former un ensemble cohérent : les niveaux représentés dans une coupe doivent correspondre aux plans ; la volumétrie visible dans les documents graphiques doit correspondre aux façades ; l’implantation doit être la même dans l’ensemble du dossier.
Le permis traduit donc un seul projet architectural à travers plusieurs documents complémentaires.
3.4 — Représenter l’insertion de la maison dans son site
Le dossier ne présente pas seulement la maison comme un objet isolé.
Il doit également permettre de comprendre la manière dont elle prend place sur le terrain et dans son environnement.
La topographie, les constructions existantes, les limites de la parcelle, les accès, la végétation ou le contexte bâti peuvent ainsi intervenir dans la représentation du projet.
Les documents graphiques permettent notamment d’apprécier les relations entre la construction projetée et son site.
Cette représentation prolonge un travail commencé bien plus tôt : la maison a été conçue avec son terrain ; le permis doit maintenant permettre de comprendre cette relation.
4 — Le dépôt du permis et la suite du projet
4.1 — Déposer le permis et entrer dans la phase d’instruction
Une fois le dossier constitué, la demande de permis de construire est déposée auprès de l’administration compétente.
Commence alors la phase d’instruction.
Le projet est examiné au regard des règles qui lui sont applicables et des pièces constituant le dossier.
Selon la situation, des demandes de pièces complémentaires peuvent intervenir. Certains projets peuvent également être concernés par l’intervention ou l’avis d’autres services ou autorités selon leur localisation et le cadre réglementaire applicable.
Le dépôt ne signifie donc pas que l’autorisation est déjà acquise : il ouvre une procédure administrative au cours de laquelle le projet présenté est instruit.
4.2 — Une demande de pièces complémentaires ne signifie pas nécessairement que le projet est remis en cause
Au cours de l’instruction, l’administration peut demander des éléments complémentaires lorsque le dossier doit être complété dans les conditions prévues par la procédure applicable.
La conséquence dépend de la nature de la demande.
Il peut s’agir d’apporter une information ou un document manquant. Dans d’autres situations, les échanges peuvent faire apparaître une question qui conduit à examiner plus précisément une disposition du projet.
Il faut donc distinguer compléter le dossier et modifier l’architecture.
Une demande administrative ne signifie pas automatiquement que le projet architectural doit être entièrement repris.
Lorsqu’une évolution devient nécessaire, ses conséquences doivent en revanche être vérifiées sur l’ensemble du projet.
4.3 — Obtenir l’autorisation sans confondre permis et projet constructible
Lorsque le permis de construire est accordé, l’administration autorise le projet présenté dans les conditions définies par cette autorisation.
Cette étape est déterminante, mais elle ne signifie pas que tous les ouvrages nécessaires à la construction sont désormais définis.
Le permis répond d’abord à une fonction réglementaire : il autorise un projet architectural au regard des règles applicables.
La réalisation demande ensuite un autre niveau de précision.
Structure, compositions des parois, détails constructifs, matériaux, équipements, réseaux et interfaces entre ouvrages devront être suffisamment définis pour permettre aux entreprises de chiffrer puis de réaliser la maison.
Un projet autorisé n’est donc pas encore, par ce seul fait, un projet entièrement défini pour être construit.
4.4 — Après le permis, changer de niveau de définition
Après l’autorisation, le projet architectural reste la référence, mais le travail change de nature.
Il ne s’agit plus principalement de déterminer l’organisation, les volumes ou l’expression architecturale de la maison. Il faut maintenant préciser comment les ouvrages permettront de réaliser cette architecture.
Les dimensions et niveaux doivent être développés avec davantage de précision. Les solutions constructives et les matériaux doivent être définis. Les données des études spécialisées doivent être coordonnées avec le projet. Les équipements et les principales interfaces doivent trouver leur place.
Cette nouvelle étape permettra également de décrire suffisamment les prestations pour faire chiffrer les prestations définies sur une base commune.
Le permis marque une étape : la préparation technique de la construction se poursuit ensuite.
La conception et le permis ont défini et autorisé la maison ; la phase suivante doit maintenant définir précisément les ouvrages nécessaires à sa construction.
4.5 — Du projet conçu au projet autorisé
Entre l’étude de faisabilité et l’obtention du permis, la maison a considérablement gagné en définition.
La première réponse architecturale a été approfondie. Les espaces, les parcours et les relations entre les niveaux ont été travaillés. Plans et coupes ont évolué ensemble. Volumes, façades, ouvertures et matériaux ont été précisés.
Les données réglementaires, techniques et financières disponibles ont accompagné ces choix et conduit, lorsque cela était nécessaire, à des arbitrages.
Le projet a ensuite été suffisamment stabilisé pour être représenté dans le dossier de permis de construire et soumis à l’instruction administrative.
Cette progression peut se résumer ainsi :
avant-projet → conception approfondie → arbitrages et mise au point architecturale → projet stabilisé → dossier de permis de construire → instruction → autorisation.
La maison possède alors une architecture définie et une autorisation administrative.
Sa construction nécessite encore une étape essentielle : transformer cette architecture autorisée en ouvrages précisément définis, coordonnés, chiffrables puis constructibles.
Pour approfondir une question liée à l’autorisation obtenue : les recours contre un permis de construire.
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Architecte & Maison
Jean-Jacques Le Quilleuc, architecte DPLG à Boulogne-Billancourt.
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