RÈGLES D’URBANISME ET CONSTRUCTION D’UNE MAISON

Avant de concevoir une maison, il faut déterminer précisément ce que les règles d’urbanisme permettent de construire sur le terrain.

Implantation par rapport aux voies et aux limites séparatives, emprise au sol, hauteur, pleine terre, stationnement, servitudes et prescriptions particulières doivent être analysés ensemble.

Leur combinaison permet de définir l’enveloppe constructible du terrain : le cadre réglementaire dans lequel le projet architectural pourra ensuite prendre place.

La surface d’un terrain ne dit pas à elle seule ce qu’il est possible d’y construire.

Le PLU ou le PLUi fixe différentes règles concernant notamment la position de la construction, son emprise et sa hauteur. D’autres dispositions peuvent imposer de conserver une partie du terrain en pleine terre, organiser le stationnement ou encadrer certains aspects de la construction.

À ces règles peuvent s’ajouter des servitudes, des protections, un règlement de lotissement ou des prescriptions particulières liées à la situation de la parcelle.

Aucune de ces données ne doit être regardée isolément.

C’est leur combinaison qui détermine l’espace dans lequel une maison peut réglementairement prendre place.

Cette analyse précède la conception : elle définit ce qui est possible, sans décider encore quelle architecture sera développée à l’intérieur de ce cadre.

DÉTERMINER OÙ LA MAISON PEUT ÊTRE IMPLANTÉE

Les premières règles concernent la position possible de la construction sur la parcelle.

Selon le règlement applicable, une maison peut devoir respecter une distance par rapport à la rue ou à une autre voie, s’écarter des limites séparatives ou, dans certaines situations, être autorisée ou tenue de s’implanter sur l’une d’elles.

Des règles de prospect peuvent également mettre en relation la hauteur d’une construction avec sa distance à une limite ou à un autre élément du terrain.

Ces dispositions délimitent progressivement les parties de la parcelle susceptibles d’accueillir la maison.

Un terrain important peut ainsi présenter une zone d’implantation beaucoup plus réduite que sa surface cadastrale ne le laisserait penser.

COMPRENDRE L’EMPRISE AU SOL

L’emprise au sol encadre la place que la construction peut occuper sur le terrain.

Elle ne doit pas être confondue avec la surface habitable de la maison.

Une construction développée sur plusieurs niveaux peut disposer d’une surface de plancher supérieure à son emprise au sol. À l’inverse, une maison largement développée de plain-pied utilise davantage de terrain pour une surface intérieure comparable.

Mais connaître l’emprise maximale ne suffit pas.

Une emprise théoriquement autorisée ne peut être utilisée que dans les parties de la parcelle où les autres règles permettent effectivement de construire.

Emprise et implantation doivent donc être croisées, et non calculées séparément.

INTÉGRER LA HAUTEUR ET LE GABARIT AUTORISÉS

Les règles de hauteur déterminent le développement vertical possible de la construction.

Leur application dépend du règlement concerné : les références de mesure et les dispositions applicables doivent donc être vérifiées pour chaque terrain.

La hauteur intervient directement dans les possibilités d’organisation de la maison. Lorsque l’emprise disponible est réduite, le développement sur plusieurs niveaux peut permettre d’accueillir une partie du programme ; encore faut-il que le gabarit réglementaire le permette.

Dans certaines situations, hauteur, retraits ou prospects se combinent et font évoluer le volume autorisé à mesure que la construction s’élève.

L’analyse ne consiste donc pas simplement à relever une hauteur maximale, mais à comprendre le volume dans lequel la construction peut réellement s’inscrire.

Exemple : Maison insérée dans le site

CONSERVER LA PLEINE TERRE ET LES ESPACES VÉGÉTALISÉS

Le règlement peut imposer de conserver une proportion minimale du terrain en pleine terre ou prévoir différentes obligations concernant les surfaces végétalisées.

Cette donnée intervient directement dans l’organisation de la parcelle.

La maison, ses accès, ses terrasses ou certains aménagements extérieurs ne peuvent pas être étudiés indépendamment des surfaces qui doivent rester disponibles pour répondre à ces exigences.

Une parcelle peut donc disposer d’une emprise théorique importante tout en offrant une liberté plus réduite lorsque les obligations de pleine terre sont prises en compte.

Ce qui peut être construit et ce qui doit rester non construit doivent être étudiés ensemble.

PRÉVOIR LE STATIONNEMENT ET SES ACCÈS

Les règles d’urbanisme peuvent imposer un nombre de places de stationnement en fonction du projet.

Une place ne représente cependant pas seulement une surface à réserver sur un plan.

Il faut également pouvoir y accéder depuis la voie, tenir compte de la géométrie de la parcelle et organiser les circulations nécessaires.

Selon le terrain, le stationnement peut donc intervenir dans l’implantation générale de la maison et dans la répartition entre espaces construits, accès et jardin.

Sur une petite parcelle ou un terrain présentant une géométrie particulière, cette donnée peut devenir structurante bien avant le dessin détaillé de la maison.

IDENTIFIER LES SERVITUDES, PROTECTIONS ET PRESCRIPTIONS PARTICULIÈRES

Le règlement courant du PLU ou du PLUi ne constitue pas toujours l’intégralité du cadre applicable.

Selon la situation de la parcelle, il peut notamment falloir prendre en compte des servitudes d’utilité publique, des protections patrimoniales ou paysagères, des prescriptions architecturales, un règlement de lotissement ou certaines dispositions liées aux risques.

Dans un secteur protégé, d’autres exigences peuvent également intervenir dans l’examen du projet.

Ces éléments doivent être identifiés suffisamment tôt parce qu’ils peuvent modifier les possibilités de construction ou les conditions dans lesquelles l’autorisation pourra être obtenue.

Une prescription architecturale peut encadrer certains aspects du projet.

Elle ne dessine pas pour autant la maison : l’architecture reste à concevoir à l’intérieur des conditions qui lui sont applicables.

Exemple : Maison en zone inondable

ANALYSER LES RÈGLES ENSEMBLE

Une lecture règle par règle peut donner une vision trompeuse du potentiel d’un terrain.

Une emprise au sol peut paraître confortable, mais une partie de la parcelle peut être rendue indisponible par les retraits.

Une hauteur importante peut être limitée dans certaines zones par un prospect.

Les obligations de pleine terre et de stationnement peuvent à leur tour réduire les possibilités d’occupation du sol.

C’est donc l’effet cumulé des règles qui doit être recherché.

On passe progressivement :

parcelle cadastrale → zones dans lesquelles la construction peut s’implanter → emprise utilisable → développement vertical autorisé → enveloppe constructible.

Cette lecture croisée est beaucoup plus utile au projet qu’une succession de valeurs réglementaires considérées indépendamment.

DE LA PARCELLE À L’ENVELOPPE CONSTRUCTIBLE

L’enveloppe constructible représente l’espace dans lequel une construction peut réglementairement être envisagée après prise en compte des principales règles applicables.

Elle peut être beaucoup plus petite ou présenter une géométrie beaucoup plus particulière que le terrain lui-même.

Il faut toutefois éviter une confusion importante :

l’enveloppe constructible n’est pas la maison.

Elle représente un potentiel réglementaire.

Le projet peut choisir de n’en utiliser qu’une partie afin de répondre au programme, de préserver le jardin, de rechercher une meilleure orientation, de tenir compte du voisinage ou de construire une relation plus pertinente avec le site.

L’urbanisme fixe donc des limites et des possibilités. La conception architecturale décide ensuite comment les habiter.

→ Terrain et type de maison : du cadre réglementaire aux possibilités architecturales

DES RÈGLES IDENTIQUES, DES CONSÉQUENCES DIFFÉRENTES SELON LE TERRAIN

Une règle ne produit pas les mêmes conséquences sur toutes les parcelles.

Un retrait latéral de même dimension peut avoir une incidence limitée sur un terrain large et devenir déterminant sur une parcelle étroite.

Une emprise maximale peut laisser une grande liberté sur une parcelle régulière, mais devenir beaucoup plus difficile à utiliser sur un terrain en angle, en drapeau ou fortement contraint par ses accès.

La topographie peut également modifier la manière dont certaines règles de hauteur ou de gabarit se confrontent au projet.

C’est pourquoi l’analyse réglementaire doit toujours être replacée dans la géométrie réelle du terrain.

À l’étape suivante, cette enveloppe sera confrontée à la topographie, aux accès, à l’orientation, aux vues et au voisinage afin d’identifier les grandes configurations de maison réellement envisageables.

DES RÈGLES D’URBANISME QUI DEVIENNENT DES DONNÉES DE PROJET

Les réalisations montrent que les règles d’urbanisme ne produisent pas une architecture unique.

Selon la parcelle, une limite de hauteur peut conduire à travailler différemment le dernier niveau ; des règles d’implantation peuvent orienter la position du bâtiment ; une obligation de préserver des surfaces libres peut intervenir dans la répartition des volumes.

Deux projets permettent notamment d’observer des situations très différentes.

MAISON ADOSSÉE À LA PENTE

Une implantation et une organisation des niveaux confrontées à la topographie, au stationnement et aux règles applicables.

MAISON À PATIO

Une réponse architecturale développée dans un contexte urbain dense où implantation, voisinage et espaces extérieurs doivent être pensés ensemble.

Ces exemples montrent surtout une distinction essentielle :

la règle fixe une condition ; la conception détermine la réponse architecturale apportée à cette condition.

DE L’ENVELOPPE CONSTRUCTIBLE AU TYPE DE MAISON

Une fois l’enveloppe constructible établie, l’analyse réglementaire a rempli sa fonction.

Elle a permis de déterminer où et dans quelles limites le projet peut se développer.

Reste maintenant à confronter ce cadre à la réalité physique du terrain.

Sa largeur, sa profondeur, sa pente, ses accès, son orientation, les vues et les constructions voisines peuvent rendre certaines organisations beaucoup plus pertinentes que d’autres.

Une maison de plain-pied, une construction sur plusieurs niveaux, une maison compacte ou une organisation accompagnant la pente ne résultent donc pas des seules règles d’urbanisme.

Le règlement définit le cadre ; le terrain permet d’identifier les grandes configurations possibles ; la conception transformera ensuite ces possibilités en architecture.

→ Étude de faisabilité d’un projet de maison avec architecte